Alles wat je moet weten over belastingen en kosten bij een huis kopen in Portugal
Algarve, Portugal
Droom je van een huis in Portugal? Dan is het slim om niet alleen naar de aankoopprijs te kijken, maar ook naar de belastingen en bijkomende kosten. Veel kopers worden verrast door heffingen zoals IMT, zegelrecht en de jaarlijkse gemeentebelasting. In deze blog leggen we uit wat je kunt verwachten als je een woning koopt in Portugal in 2025.
Overdrachtsbelasting (IMT)
Bij het kopen van een huis in Portugal betaal je IMT-belasting (Imposto Municipal sobre Transmissões), de Portugese overdrachtsbelasting.
Het bedrag hangt af van de koopsom en of het gaat om je eerste woning of een tweede huis/vakantiehuis. Voor een tweede woning liggen de tarieven hoger. In de praktijk betaal je meestal tussen de 2% en 8% van de aankoopprijs.
Voorbeeld: bij een woning van €250.000 betaal je al snel enkele duizenden euro’s aan IMT. Bij duurdere woningen loopt dit bedrag verder op.
Uitzondering: sinds 2024 bestaat er voor kopers onder de 35 jaar die hun eerste woning als hoofdverblijf kopen een vrijstelling (tot een bepaald aankoopbedrag). Dit geldt ook voor buitenlanders, zoals Nederlanders, mits zij in Portugal wonen en voldoen aan de voorwaarden. Ga hier echter nooit zomaar vanuit en laat dit altijd vooraf controleren door een advocaat of fiscalist.
Zegelrecht (Imposto do Selo)
Naast IMT betaal je ook zegelrecht. Dit is een vaste belasting van 0,8% van de aankoopprijs en geldt voor elke woning, ongeacht of het je eerste of tweede huis is.
Notaris- en registratiekosten
De koop moet officieel vastgelegd worden bij de notaris. De kosten hiervoor liggen gemiddeld tussen de €1.000 en €1.500. Ook de inschrijving in het kadaster en de registratie bij de gemeente brengen extra kosten met zich mee (meestal enkele honderden euro’s).
Advocaatkosten
In Portugal is het sterk aan te raden om een advocaat in te schakelen. Deze controleert of de woning schuldenvrij is en of alle vergunningen kloppen. Reken op ongeveer 1% van de aankoopprijs, of een vast tarief afhankelijk van de afspraken.
Jaarlijkse gemeentebelasting (IMI)
Na de koop betaal je elk jaar IMI-belasting (Imposto Municipal sobre Imóveis).
Deze belasting wordt berekend over de kadastrale waarde (die vaak lager ligt dan de marktwaarde).
Het tarief ligt meestal tussen de 0,3% en 0,45%.
Voorbeeld: bij een woning met een kadastrale waarde van €150.000 ligt de IMI tussen de €450 en €675 per jaar.
Vermogenswinstbelasting (Capital Gains Tax)
Verkoop je je woning later met winst, dan betaal je in Portugal vermogenswinstbelasting.
Ben je niet-ingezetene (bijvoorbeeld als je in Nederland belastingplichtig blijft)? Dan betaal je 28% belasting over de volledige winst.
Ben je ingezetene van Portugal? Dan wordt maar de helft van je winst belast. Voorbeeld: verkoop je met €100.000 winst, dan wordt €50.000 meegenomen in de inkomstenbelasting en belast volgens de Portugese tarieven.
Goed om te weten: verkoop je je hoofdverblijf en herinvesteer je de opbrengst in een nieuw hoofdverblijf in Portugal, dan kun je (gedeeltelijk) vrijstelling krijgen, laat dit altijd vooraf checken door een advocaat of fiscalist.
Tot slot
Een huis kopen in Portugal is een prachtige investering, maar houd naast de aankoopprijs ook rekening met de belastingen en bijkomende kosten. Zo weet je precies waar je aan toe bent en kom je niet voor verrassingen te staan.
Overweeg je een woning in de Algarve te kopen? Wij helpen je graag bij elke stap, van de eerste bezichtiging tot en met de notaris. Neem vrijblijvend contact met ons op!